Kira mı, Ev Alışveriş mi: Finansal Karşılaştırma Modeli
Üç yıl boyunca her akşam aynı tartışmayı yaptım: "Kirada oturmak para çöpe atmak mı, yoksa ev kredisi altına girmek mi asıl tuzak?" Sonunda tartışmayı bırakıp bir tablo açtım, iki senaryoyu rakamlarla yan yana koydum. O tabloyu kurma yöntemini burada baştan sona anlatıyorum; çünkü doğru cevap "ev almak her zaman kârlıdır" değil, senin faiz oranın, peşinatın ve kalma sürenin ne olduğuna bağlı.
Önce Şu Yanlış Soruyu Bırakalım
Kira ev satın alma karşılaştırmasında insanların çoğu tek bir şeye bakıyor: "Kira 12.000 TL, taksit 18.000 TL, demek ki kira daha ucuz" ya da "taksit bittiğinde ev benim olacak, kira ödeyince elimde hiçbir şey kalmıyor." İkisi de eksik. Doğru soru şu: Aynı parayı iki farklı şekilde kullandığımda 10 yıl sonra net varlığım hangisinde daha yüksek? Bu sorunun cevabı için kirayı taksitle değil, ev sahibi olmanın toplam maliyetini kiracı olmanın toplam maliyetiyle kıyaslamak gerekiyor.
Adım Adım Karşılaştırma Modeli
-
Peşinatı "kayıp fırsat" olarak yaz
Benim en büyük hatam buydu. 800.000 TL peşinat verdiğimde bu para yok olmuyor, eve dönüşüyor — ama o parayla mevduatta, tahvilde ya da bir yatırım fonunda kazanabileceğim getiriden vazgeçiyorum. Modelin ilk satırı bu: peşinat × yıllık beklenen getiri = fırsat maliyeti. Sitede mevduat oranları ve devlet iç borçlanma senetleri üzerine yazdıklarıma bakıp gerçekçi, vergi sonrası bir getiri oranı seç. Hayali yüksek oran koyarsan kira tarafı haksız şekilde kazanır.
-
Taksitin faiz kısmını ayır
Kredi taksitinin bir bölümü anaparadır, yani kendi cebine giden birikim. Diğer bölümü faizdir, yani bankaya ödenen kira. Karşılaştırmada kirayla yarışan şey faiz kısmıdır. Kredinin ilk yıllarında taksitin büyük çoğunluğu faizdir; bu yüzden "3 yıl oturup satarım" planı genelde çöker. Bankaların ödeme planını isteyip ilk 60 ayın faiz toplamını çıkarmak, benim için karar noktası oldu.
-
Görünmeyen ev sahipliği masraflarını ekle
Ben bunları hesaba katmadığım için ilk yıl bütçemi şaşırttım. Listeye şunları yaz: tapu harcı ve alım masrafları, emlak vergisi, DASK ve konut sigortası, aidat farkı (ev sahibi olarak büyük bakım payına da katılıyorsun), yıllık bakım-onarım için evin değerinin küçük bir yüzdesi, kredi dosya masrafı ve ekspertiz. Kiracıyken bunların neredeyse hiçbirini ödemiyordum.
-
Kira tarafına da "disiplin" şartı koy
Kirada kalmanın kazanması tek bir koşula bağlı: taksit ile kira arasındaki farkı gerçekten yatırıma yönlendirmen. Ben bunu otomatik talimatla çözdüm; para hesapta durursa harcanıyor. 50/30/20 mantığındaki tasarruf dilimini bu fark için ayırmak işe yarıyor. Eğer bu disiplini kuramayacağını biliyorsan, ev kredisi senin için zorunlu tasarruf aracı olarak değer kazanır — bunu dürüstçe kabul etmek lazım.
-
İki senaryoyu aynı tabloda yıl yıl ilerlet
Basit bir yapı kurdum:
Kalem Ev sahibi Kiracı Yıllık nakit çıkışı Taksit + vergi + sigorta + bakım Kira + artış Biriken varlık Ödenen anapara + değer artışı Peşinat + fark birikimi ve getirisi Kalan borç Kredi bakiyesi Yok Net varlık Ev değeri − borç − satış masrafı Portföy değeri Bu tabloyu 5, 10 ve 15. yıl için doldur. Çoğu senaryoda iki çizgi belli bir yılda kesişir; işte o yıl senin başabaş süren.
-
Başabaş süreyi kalma planınla karşılaştır
Karar burada netleşiyor. Başabaş süren 8 yıl çıktıysa ve o şehirde 4 yıl kalacaksan, kirada oturmak matematiksel olarak daha akıllı. Tersine, kök salacağını biliyorsan, alım masraflarını uzun yıllara yayacağın için ev tarafı öne geçer.
-
Faize duyarlılık testi yap
Aynı tabloyu faiz oranını birkaç puan yukarı-aşağı oynatarak tekrar çalıştır. Ev kredisi veren bankaların oranları arasındaki küçük farkın bile toplam ödemede ne kadar büyük bir tutara dönüştüğünü görünce, kredi karşılaştırmasına harcanan bir haftanın en verimli iş olduğunu anladım.
Sık Yapılan Hatalar
- Taksiti kirayla doğrudan eşitlemek. Faiz + masraflar ile kirayı karşılaştır; anapara ayrı bir kalemdir.
- Peşinatın fırsat maliyetini yok saymak. "Zaten elimdeydi" demek, o paranın çalışabileceğini görmezden gelmektir.
- Satış masraflarını unutmak. Evi bir gün satacaksan komisyon, vergi ve boş kalma süresi net varlığını düşürür.
- Değer artışına aşırı iyimser bakmak. Bölge, kat, yaş ve bina kalitesi farkı, "her ev değerlenir" varsayımını çürütür.
- Acil durum fonunu peşinata yatırmak.