Ev Kredisi Veren Bankalar: Faiz Oranları

Ev almaya karar verdiğimde en çok vaktimi harcayan şey ilan sitelerinde gezinmek değil, bankaların konut kredisi tablolarını yan yana koymak oldu. Üç hafta boyunca not defterime oran, masraf, sigorta kalemi yazdım; sonunda ilk gün "en düşük faiz" diye seçtiğim bankanın aslında toplam maliyet açısından üçüncü sırada olduğunu gördüm. Aşağıda o süreçte izlediğim yolu, işe yarayan kısımlarıyla ve düştüğüm çukurlarla birlikte anlatıyorum.

Neden sadece faiz oranına bakmak yetmiyor

Konut kredisinde vitrine konan sayı aylık faiz oranıdır. Ama imza attığınızda ödemeye başladığınız şey, faizin yanında dosya masrafı, ipotek tesis ücreti, ekspertiz ücreti, DASK ve konut sigortası, bazen de hayat sigortası primidir. Bu kalemler bir araya geldiğinde, aradaki küçük oran farkı kolayca kapanabiliyor. Bu yüzden gerçek bir ipotek kredisi karşılaştırması yapmanın tek yolu, her bankadan aynı tutar ve aynı vade için toplam geri ödeme rakamını istemek.

Adım adım nasıl karşılaştırdım

1. Önce ne kadar borçlanabileceğimi hesapladım. Bankaların çoğu, aylık taksitin net gelirin belirli bir oranını geçmesini istemiyor. Ben kendime daha sıkı bir sınır koydum: taksit, hane gelirimin üçte birini aşmayacak. 50/30/20 mantığıyla bütçemi ayırdığımda, taksitin "ihtiyaçlar" dilimine sığması gerektiğini gördüm; sığmıyorsa ev değil, beklentiyi küçültmek gerekiyordu.
2. Peşinat oranımı netleştirdim. Konut kredilerinde kredinin, konutun değerine oranı sınırlıdır; yani belli bir peşinatı kendinizin koyması gerekiyor. Peşinatı artırdıkça hem taksit düşüyor hem de bazı bankalar daha iyi oran veriyor. Peşinat için biriktirdiğim parayı vadeli hesapta tutmuştum; mevduat oranlarını karşılaştırırken öğrendiğim şey, bu tür kısa vadeli hedef paralarının riskli araçlarda beklenmemesi gerektiğiydi.
3. Aynı senaryoyu her bankaya sordum. Kağıda tek bir cümle yazdım: "X TL kredi, 120 ay vade." Şubeye giderken, internet şubesinden hesaplama alırken, telefonla sorarken hep bu cümleyi kullandım. Farklı vadelerle gelen teklifleri karşılaştırmak imkânsız hale geliyor, çünkü vade uzadıkça taksit düşüyor ama toplam ödeme büyüyor.
4. Toplam maliyeti tek tabloya döktüm. Her banka için şu kolonları açtım: aylık faiz oranı, yıllık maliyet oranı, aylık taksit, toplam geri ödeme, dosya/ipotek masrafı, zorunlu sigortalar, ilk yıl ödenecek ekstra kalemler. Sıralamayı "toplam geri ödeme + masraflar" kolonuna göre yaptım. Karar anında bakılacak tek sayı budur.
5. Zorunlu ve gönüllü şartları ayırdım. Bazı teklifler "maaşını bize taşırsan", "kredi kartımızı da al", "hayat sigortası yaptırırsan" gibi koşullarla indirim içeriyordu. Maaş taşımak benim için sorun değildi, ama sigortayı bankanın önerdiği tek poliçeden almak zorunda olmadığımı öğrenmem cebimde ciddi fark yarattı. Sağlık ve hayat sigortası seçerken poliçeleri ayrıca karşılaştırmak, krediye eklenen primi düşürebiliyor.
6. Erken kapatma ve yapılandırma koşullarını okudum. İleride toplu para geçerse krediyi kısmen kapatmak isteyeceğimi biliyordum. Erken ödemede kalan anaparadan belirli bir oranda kesinti alınabiliyor; sözleşmede bu maddenin yerini bilmek, ara ödeme planı yapmak isteyene rahatlık veriyor.
7. İki bankayı yarıştırdım. En iyi iki teklifi aldıktan sonra ikisine de diğerinin rakamını gösterdim. Bir tanesi masrafları sıfırladı. Pazarlık payı en çok masraf kaleminde çıkıyor; faizde ise şubenin yetkisi genelde sınırlı.
8. Ekspertiz ve tapu takvimini planladım. Kredi onayı ile tapu devri arasında geçen süre teklifin geçerlilik süresinden uzun olursa, oran yeniden fiyatlanabiliyor. Satıcıyla anlaştığım tarihi bankaya en baştan söylediğimde süreç daha rahat ilerledi.

Karşılaştırma tablonuz şuna benzemeli

Bu tabloyu doldurmak bir akşamınızı alır; karşılığında on yıl boyunca ödeyeceğiniz rakamı değiştirir. Ben boş bırakılan hücreleri "sorulacak soru" listesi olarak kullandım.

Sık yapılan hatalar

• Sadece aylık taksite bakmak. Vadeyi